Pergunta da leitora: Me livro deste financiamento ou não




"Li sua matéria sobre Investimentos Inteligentes na revista Nosso Bairro, e gostaria que me orientasse no seguinte caso:

Comprei um imóvel há dois anos atrás da seguinte forma:

50% paguei a vista e o restante 83.000,00 financiado pela Caixa Econômica Federal com uma taxa de juros de 7% ao ano, para pagamento em 30 anos.

Há dois meses atrás vendi uma propriedade e arrecadei o valor de R$ 130.000,00.

A minha dúvida é, se quito o valor total da dívida, se quito a metade, ou se compro um segundo imóvel no valor de R$ 130.000,00, alugo e com o valor do aluguel pago a prestação do financiamento.

Ainda fico em dúvida porque a minha renda mensal é de R$ 2.000,00 e o valor atual mensal do financiamento é de R$ 800,00 + despesas de R$400,00 de condomínio.

Me livro deste financiamento ou não? Me livrando dele fico com um liquido de R$ 50.000,00 e aí aonde poderia aplicar este valor?

Deu para entender? Fico lhe muito grata se puder me ajudar."

O objetivo deste artigo é:

  • Ajudar a leitora a avaliar melhor as suas opções.






Dissecando os dados fornecidos


Chamaremos a leitora de Ágatha.

A mensagem enviada por Ágatha é rica em detalhes, o que nos permite analisar a questão mais objetiva e profundamente. Contudo, ainda não é completa. Portanto, algumas suposições se fazem necessárias.

Relata Ágatha que há dois anos adquiriu um imóvel, financiando R$ 83 mil, equivalente a 50% do valor, por 30 anos a uma taxa de 7% ao ano.

Deduzo que hoje, pelos dados apresentados, o saldo devedor é de R$ 80 mil, uma vez que em dispondo de R$ 130 mil lhe sobraria R$ 50 mil após quitar o financiamento.

Outro dado que me chamou bastante a atenção é que este imóvel lhe acarreta um custo equivalente a 60% de sua renda mensal. Deduzo que os R$ 2 mil informados sejam líquidos. É uma situação, realmente, muito crítica. Especialmente se for a única responsável pela renda familiar (mesmo que seja uma família de uma única pessoa).

Algumas informações adicionais (idade, composição familiar, se possui outros investimentos, se é empregada de empresa privada, funcionária pública, autônoma ou microempresária, etc.) seriam interessantes para definir melhor o perfil de Ágatha e, com isso, poder propor alternativas mais adequadas. Mas ainda assim, podemos fazer algumas análises.

As dúvidas de Ágatha se referem a que uso dar aos R$ 130 mil que recebeu da venda de um imóvel:

  1. Quitar a dívida integralmente?
  2. Amortizar metade da dívida?
  3. Não quitar a dívida e adquirir um outro imóvel para auferir renda de aluguel?
  4. Se quitar a dívida, onde aplicar o saldo restante?

Os pontos chaves a serem analisados para uma boa tomada de decisão por parte de Ágatha são o Risco e o Custo de Oportunidade.


Análise do Risco


Infelizmente, as informações passadas não são suficientes para uma boa análise do Risco. As únicas coisas que podemos inferir é uma possível disposição de assumir riscos relativos a imóvel para renda e que o nível de comprometimento de sua renda está muito elevado.

Mas podemos elencar alguns riscos aos quais Ágatha tem que estar atenta:

  • É funcionária de empresa privada ou microempresária? Essas duas categorias de profissionais possuem uma renda muito mais instável que funcionários públicos, podendo haver períodos de baixa renda ou mesmo sem renda. Assim, para eles, é muito importante possuir um fundo para emergências.
  • Tem filhos? Uma pessoa com filhos nunca pode deixar de pensar no futuro. Afinal, é preciso garantir aos pequenos o mínimo de segurança material.
  • Tem fundos de emergência? Se Ágatha for funcionária de empresa privada certamente disporá do FGTS. Recurso que poderá lhe trazer segurança durante um tempo caso perca o emprego.
  • Tem fundo de previdência privada com coparticipação da empresa? Esse é mais um benefício concedido por algumas empresas. Em possuindo, o nível de segurança aumenta.
  • Possui uma outra fonte de renda? Ter apenas uma fonte de renda é um fator que eleva o risco.
  • Como está sua empregabilidade? Suas qualificações profissionais precisam estar alinhadas às exigências do mercado de trabalho. Só assim ela conseguiria uma recolocação mais rápida.
  • Entende de mercado imobiliário? Se pretende investir em imóveis, é importante que conheça e se mantenha a par do mercado. Dar um "tiro no escuro" aumenta seriamente as chances de ter prejuízos.

Obviamente as questões elencadas acima não esgotam todos os riscos possíveis. Tão pouco devem se encarados como fatores desmotivadores. Toda decisão econômica/financeira envolve riscos. É preciso estar ciente deles para que possamos tomar decisões melhores.


Custo de Oportunidade


Já dissertamos outras vezes sobre o Custo de Oportunidade no Rico Dinheiro. Mas dado a sua importância, sempre voltaremos a ele.

A taxa de juro do financiamento que Ágatha assumiu, segundo ela, é de 7% ao ano.

Mas há outros custos envolvidos num financiamento como taxa de administração, seguro, custos de avaliação e de cadastro (embora estes dois últimos, via de regra, são pagos antes de se ter aprovado o financiamento).

Assim, podemos estimar que o Custo Efetivo Anual do financiamento de Ágatha gire entre 8% e 9% ao ano. Para sermos conservadores, assumiremos que seja 9% ao ano.

Mas atenção: Ao admitirmos uma taxa de referência, devemos considerá-la líquida de tributos e sempre levar em conta o efeito da inflação. Portanto, quando formos comparar com outras formas de aplicação do dinheiro devemos descontar estes fatores da taxa nominal. Só assim teremos uma comparação REAL.

Temos aí, portanto, a taxa mínima que Ágatha deve considerar para que qualquer decisão de investimento que faça seja vantajosa para si. Qualquer taxa REAL de retorno inferior a 9% ao ano significará perda líquida. Acima significará ganho líquido.

Vamos agora a análise das opções.


Comprar um outro imóvel


A ideia de comprar um outro imóvel e com a renda do aluguel pagar o financiamento é tentadora, devo admitir. A situação torna-se mais atraente ainda ao verificarmos que o custo do financiamento obtido por Ágatha é, comparado a outros, relativamente baixo.

Ela nos diz que possui R$ 130 mil que poderiam ser usados para aquisição de um imóvel, "nesse valor". PARE! Ágatha está próxima a cometer um erro de planejamento muito comum:

Ter R$ 130 mil disponível não significa que você poderá adquirir um imóvel NESSE valor.

Um dos maiores erros de quem compra imóveis é esquecer dos custos acessórios, aqueles que são necessários para que a transação seja efetivada (tributos, comissão do corretor, taxas cartorárias, etc.) e os gastos com reforma e móveis para que o imóvel seja habitável.

Considerando que o imóvel alvo de Ágatha não necessite de nenhum gasto adicional de reforma ou com móveis, para arcar com os gastos relativos a comissão, taxas e tributos deverá ter uma reserva de, no mínimo, 10% do valor do imóvel, no caso, R$ 13 mil. Assim, o valor do imóvel alvo de Ágatha terá que ser reduzido para R$ 117 mil.

Feito este alerta, precisamos agora saber qual seria o retorno de Ágatha com o aluguel. Via de regra, considera-se que o aluguel mensal do imóvel gire em torno de 0,5% do valor de mercado do imóvel (claro que pode variar a depender do bairro, cidade e condições do imóvel).

Como o valor do imóvel é R$ 117 mil (apesar de ter gasto R$ 130 para adquiri-lo), o aluguel recebido será em torno de R$ 600. Portanto, a rentabilidade o capital aplicado por Ágatha será de 0,51% ao mês (R$ 600 / R$ 130 mil), ou 6,29% ao ano.

Mas, espere um pouco, essa não será a rentabilidade líquida de Ágatha porque ela ainda não considerou o Imposto de Renda incidente sobre essa renda.

Se seu rendimento líquido atual é de R$ 2 mil, sua renda bruta deve ser algo em torno de R$ 2,9 mil ao mês ou R$ 34,8 mil ao ano. Isso a coloca na faixa do IR cuja taxa é de 15%. Só que agora sua renda bruta se elevará em R$ 7,2 mil, totalizando R$ 42 mil. Por apenas R$ 870 ela não pulou para a faixa cuja taxa se eleva para 22,5% (coisa que poderá ocorrer no exercício seguinte, já que a correção da tabela do IR tem sido, frequentemente, inferior à inflação).

Considerando que dos R$ 600 terá que pagar R$ 90 a título de IR, lhe sobrará R$ 510. Portanto, sua rentabilidade líquida será de 0,39% ao mês (R$ 510 / R$ 130 mil), ou 4,78% ao ano. A rentabilidade da poupança gira em torno 6,5% ao ano.

Perceba que além da rentabilidade baixa, o aluguel líquido recebido, R$ 510, apesar de aliviar as despesas mensais, não será suficiente para arcar com todo o custo de moradia que gira em torno de R$ 1,2 mil.

Mas não devemos parar ainda. Há outros riscos inerentes ao investimento em imóveis, quais sejam:

  • Vacância: Risco de passar um tempo (um bom tempo) sem conseguir inquilino. Durante este período o proprietário precisa arcar com todas as despesas do imóvel.
  • Depredação: Não são raros os casos em que o imóvel é entregue em estado lastimável pelo inquilino sobrando ao proprietário arcar com custos e trabalho para reformá-lo e colocá-lo novamente como habitável.
  • Inadimplência: Apesar de haver instrumentos que dêem algum tipo de segurança ao proprietário contra inadimplência, o risco existe e há um custo para proteger-se.
  • Liquidez: Pode ser que nossa situação seja estável no momento da aquisição do imóvel. Mas a vida pode ter reviravoltas. E um imóvel não é algo que se vende do dia para a noite, não é um bem líquido, portanto. Se a venda tiver que ser feita em caráter de emergência pode ser que o proprietário precise vendê-lo por um valor abaixo de mercado (acredite em mim, isso é mais comum do que se pensa).
  • Desvalorização: A despeito da crença popular de que imóveis sempre se valorizam, obviamente pode ocorrer o oposto. Um bairro tido como bom, com o tempo, pode se degradar e se tornar menos atrativo, seja por questões de segurança, trânsito ou comércio.

Para que essa opção seja vantajosa, é preciso focar não no aluguel, mas numa possível valorização do imóvel. Assim, o ponto nevrálgico dessa estratégia é a escolha com base na perspectiva de valorização da região e o preço pago pelo imóvel.

Uma alternativa à aquisição de imóvel in natura seria a aquisição de cotas de Fundos Imobiliários. Apesar da precificação de mercado de ser mais volátil, há a possibilidade de diversificação do investimento e oportunidades cuja rentabilidade líquida gira na faixa de 1% ao mês.


Quitar a dívida ou amortizar metade


Em finanças temos um termo específico para quem tem dinheiro investido e ainda assim mantem um empréstimo ou financiamento: Alavancagem.

Estar alavancado sempre significa assumir maiores riscos. Só faz sentido caso o retorno do valor investido seja muito superior ao custo do empréstimo, no caso de Ágatha, uma taxa real de 9% ao ano.

Digamos que Ágatha seja empregada de uma empresa e que os R$ 130 mil estejam aplicados em poupança. A rentabilidade anual da poupança, hoje, gira em torno de 7,52%. Entretanto, se descontamos a inflação oficial (IPCA) dos últimos 12 meses (6,52% ao ano) chegamos a um taxa real de pífios 1% ao ano. Infinitamente inferior aos 9% ao ano que o financiamento custa a Ágatha.

Se partirmos para o Tesouro Direto a uma taxa pós fixada 11% (SELIC atual) chegamos a uma rentabilidade líquida de 8,03%. Ao descontarmos a inflação percebemos uma rentabilidade real de 1,51% ao ano. Ainda assim muito longe do custo do financiamento.

Portanto, por esse prisma, só podemos considerar que a melhor coisa que Ágatha faria seria quitar integralmente seu financiamento. Assim ela teria a segurança de garantir seu imóvel quitado, aliviaria sua despesa mensal em R$ 800 e ainda teria R$ 50 mil disponível para aplicar. Se tiver disciplina financeira, poderá aproveitar o totalmente ou parte do valor economizado para ampliar seus investimentos aumentado assim sua renda passiva.

Mas agora, vamos imagina que Ágatha seja uma microempresária e que ela poderia utilizar os R$ 130 em seu negócio com um retorno estimado de 30% ao ano, apesar e estando disposta a correr os riscos. Ora, a rentabilidade real será superior ao custo do financiamento. Portanto, sim, compensaria fazer esta escolha.

A Ágatha empregada também poderia utilizar-se de uma estratégia semelhante à da microempresária caso optasse por investir em ações de empresas cujo Retorno sobre o Patrimônio Líquido (RPL) fosse superior 25%, por exemplo. Para isso apenas teria que entender tratar-se de um investimento de longo e não deixar-se afetar pelas oscilações de curto prazo do mercado.


Onde aplicar?


ATENÇÃO: Todo investimento envolve riscos, inclusive de perda de 100% do capital. Cabe ao investidor informar-se de forma detalhada a respeito dos riscos dos investimentos citados e avaliar a adequação destes ao seu perfil de risco. ESTE BLOG É MERAMENTE EDUCATIVO. A RESPONSABILIDADE PELA DECISÃO DE INVESTIR EM QUALQUER UM DOS INVESTIMENTOS CITADOS É ÚNICA E EXCLUSIVA DO LEITOR/INVESTIDOR.

Uma vez que não tenho como saber qual é o apetite por risco de Ágatha, assumiremos que seu perfil seja conservador.

A primeira coisa que faria é, em possuindo recursos no FGTS, utilizá-lo para amortizar ou quitar o financiamento. Isso porque a rentabilidade do FGTS é de meros 3% ao ano. Ou seja, inferior a inflação levando a quem possui FGTS a ter rentabilidade real negativa.

Como Ágatha não citou essa hipótese, vamos seguir adiante sem o FGTS.

O financiamento deveria ser, na minha opinião, quitado integralmente. Isso aliviaria a pressão sobre o orçamento mensal.

Os R$ 50 mil que sobrarem deveriam ser aplicados de forma conservadora:

  • R$ 24 mil na poupança: essa seria a reserva de emergência. Seria um valor que a manteria caso algo não previsto ocorresse e exige algum gasto elevado.
  • R$ 20 mil em Letras Financeiras do Tesouro: é um Título Público pós fixado, indexado à SELIC. Sem dúvida alguma iria gerar rendimentos reais ao mesmo tempo em que protegeria da inflação. Afinal, sempre que a inflação sobe o Banco Central tende a elevar a taxa SELIC para tentar contê-la.
  • R$ 2 mil em ETF BOVA11: ETF é um tipo de fundo com cotas negociadas em bolsa. Suas vantagens em relação aos fundos de bancos é que representa fielmente a carteira do iBovespa e possui taxas de administração mais baratas. Dispensaria a necessidade do investidor analisar cada empresa para decidir qual comprar. Através do BOVA11 ele estaria comprando as mais de 70 empresas listadas no índice iBovespa.
  • R$ 2 mil em um Fundo de Investimento Imobiliário: preferencialmente que fosse diversificado e que tivesse um bom histórico de distribuição de rendimentos.

Por fim, com pelo menos metade do valor que deixaria de pagar o financiamento, rebalancearia a alocação dos recursos através de aportes mensais, sempre colocando recursos naquele que estivesse abaixo da meta estabelecida.


Pense nisso!


Kleber Rebouças
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